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REITs領漲今年全球大類資產,經濟晚周期型選手強勢歸來

2019-06-11 08:57:00 來源:上投摩根 字號:

經濟有周期,資產會輪動。經濟周期終于來到房地產投資信托基金(REITs)相對更加受益的階段,REITs正在接力股市領跑今年的全球大類資產。

無論是持續回落的美債收益率,日漸拐頭向下的全球制造業PMI等經濟數據,亦或攀升的股市波動率,均指向全球經濟正在逐漸邁向周期晚期階段。從美國經驗來看,REITs是周期晚期的“市場寵兒”,擁有遠好于股票的回報(年化回報7.1% vs -0.2%),在股市波動中為投資者提供下行防護。  

REITs:晚周期的“寵兒”  長期增長的受益者 

從上圖還可以看到,REITs不僅是一個周期的晚期階段的“市場寵兒”,更是經濟長期發展的直接受益者,1991-2018年間美國REITs的年化回報比美股更高。最近十年,衡量發達市場整體REITs表現的富時發達市場REITs指數累計回報高達243%,年化回報超13%。 

這與REITs的資產屬性和經濟發展過程中的宏觀特征密不可分。Reits底層資產為各種形式的物業,例如酒店、倉庫、公寓樓、物流中心等等;經濟的持續發展帶來工資、就業以及消費能力的上升,推升房屋出租率、物業價格和租金,令REITs享受到房屋價值和租金上漲帶來的雙重收益,從而使其成為經濟長期發展的直接受益者。 

而在一個周期的晚期階段,其宏觀環境對REITs也較為有利:經濟增速和通脹逐漸放緩帶來利率下行,降低REITs的融資成本;與此同時,前期的持續復蘇導致就業市場仍然非常景氣,較低的失業率和較高的工資增速往往令出租率維持在高位、房租維持較高增長。 

對于國內投資者而言,海外REITs的配置價值還在于,其與A股的相關性較低,能夠有效分散A股的投資風險。截至5月底,自2006年6月底富時發達市場REITS指數發布以來,其與上證綜指的平均相關性僅為0.137,近6個月的相關系數更是只有0.08。

REITs精選基金  上投摩根富時發達市場REITs指數基金   

當前市場上海外REITs公募基金較為稀缺,銀河證券“QDII房地產信托基金”分類下僅有5只,上投摩根富時發達市場REITs指數基金就是其中之一。 

截至5月底,上投摩根富時發達市場REITs指數基金人民幣份額今年以來實現近13%的回報,自2018年4月底成立以來的回報已超20%。 

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